Calcolatore della rata del mutuo
Stima il costo mensile completo di possedere una casa, non solo capitale e interessi. Inserisci il prezzo dell’immobile, l’anticipo, il tasso d’interesse, la durata, l’aliquota dell’imposta sulla casa e l’assicurazione annuale per vedere la rata mensile totale (PITI) e quanti interessi pagherai per l’intera durata del mutuo.
Come funziona questo calcolo
L’importo del prestito è il prezzo dell’immobile meno l’anticipo. Questo importo si rimborsa con rate mensili fisse tramite la formula di ammortamento standard: Rata = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), dove L è l’importo del prestito, r è il tasso d’interesse mensile (tasso annuo ÷ 12 ÷ 100) e n è il numero di rate mensili (anni × 12).
L’imposta sulla casa si stima applicando l’aliquota annua al prezzo dell’immobile e dividendo per 12; l’assicurazione è semplicemente il premio annuo diviso per 12. Sommando questi due alla rata di capitale e interessi si ottiene il PITI — il costo mensile realistico del mutuo.
Gli interessi totali sono la somma della quota interessi di ogni rata per l’intera durata: il totale versato per capitale e interessi, meno l’importo originario del prestito.
Esempio svolto
Da cosa è composta la tua rata PITI
Il PITI suddivide la rata del mutuo nei quattro elementi che gli istituti di credito di solito incassano insieme ogni mese:
| Componente | Che cosa copre | Come viene calcolato qui |
|---|---|---|
| Capitale e interessi | Rimborsa il prestito stesso più gli interessi dell’istituto | Ammortamento standard per la durata del mutuo |
| Imposta sulla casa | Imposta dell’ente locale sull’immobile, addebitata ogni anno | Prezzo dell’immobile × aliquota ÷ 12 |
| Assicurazione casa | Protegge l’immobile da incendio, tempesta e altri danni | Premio annuo ÷ 12 |
| PMI (non inclusa) | Protegge l’istituto quando l’anticipo è inferiore al 20% | Da aggiungere a parte se ti riguarda |
Perché la rata pubblicizzata non è il costo reale
Gli annunci e le inserzioni spesso citano solo la cifra di capitale e interessi perché è il numero più basso e attraente. In realtà, la maggior parte degli istituti include l’imposta sulla casa e l’assicurazione nella rata mensile tramite un conto di deposito a garanzia, incassando ogni mese un dodicesimo di ciascuna fattura annuale e pagandole per tuo conto alla scadenza.
Ciò significa che l’importo che devi davvero ogni mese è più vicino al PITI che al solo capitale e interessi. Impostare il budget sul numero più basso è un motivo frequente per cui i nuovi acquirenti restano sorpresi dalla prima rata del mutuo.
Entità dell’anticipo e PMI
L’entità del tuo anticipo influisce su ben più del solo importo del prestito. Sotto un anticipo del 20%, la maggior parte degli istituti convenzionali richiede un’assicurazione ipotecaria privata (PMI), un costo mensile aggiuntivo che tutela l’istituto — non te — in caso di insolvenza. La PMI non è inclusa nel totale PITI di questo calcolatore, quindi mettila a budget a parte se il tuo anticipo è inferiore al 20% del prezzo dell’immobile.
Raggiungere il 20% di capitale proprio, con un anticipo più alto o rimborsando il prestito nel tempo, di solito è la condizione per far togliere la PMI, cosa che abbassa la rata mensile reale anche se le condizioni del mutuo restano invariate.
Come ridurre la rata mensile
- Aumenta l’anticipo per ridurre l’importo del prestito e, se supera il 20%, evitare del tutto la PMI.
- Cerca un tasso d’interesse più basso — persino una differenza dello 0,5% cambia in modo apprezzabile la rata su un prestito grande.
- Scegli una durata più lunga per distribuire capitale e interessi su più mesi, accettando più interessi totali in cambio di una rata mensile più bassa.
- Confronta le aliquote dell’imposta sulla casa e i preventivi assicurativi tra immobili o compagnie, poiché entrambi variano e si sommano direttamente al totale mensile.
- Effettua rimborsi anticipati di capitale quando possibile per ridurre il debito su cui maturano gli interessi, tagliando gli interessi totali pagati nell’arco della durata.