Hypothekenrechner für die monatliche Rate
Berechnen Sie die vollen monatlichen Kosten eines Eigenheims, nicht nur Tilgung und Zinsen. Geben Sie Kaufpreis, Anzahlung, Zinssatz, Laufzeit, Grundsteuersatz und die jährliche Gebäudeversicherung ein, um Ihre gesamte monatliche Rate (PITI) und die über die Laufzeit gezahlten Zinsen zu sehen.
So funktioniert diese Berechnung
Die Darlehenssumme ist der Kaufpreis minus die Anzahlung. Dieser Betrag wird mit festen Monatsraten nach der üblichen Tilgungsformel zurückgezahlt: Rate = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), wobei L die Darlehenssumme, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12 ÷ 100) und n die Anzahl der Monatsraten (Jahre × 12) ist.
Die Grundsteuer wird geschätzt, indem der jährliche Steuersatz auf den Kaufpreis angewendet und durch 12 geteilt wird; die Gebäudeversicherung ist einfach die Jahresprämie geteilt durch 12. Addiert man diese beiden zur Tilgungs- und Zinsrate, ergibt sich PITI — die realistischen monatlichen Kosten der Hypothek.
Die Gesamtzinsen sind die Summe aller Zinsanteile jeder Rate über die gesamte Laufzeit: alle auf Tilgung und Zinsen geleisteten Zahlungen minus die ursprüngliche Darlehenssumme.
Rechenbeispiel
Woraus sich Ihre PITI-Rate zusammensetzt
PITI teilt Ihre Hypothekenrate in die vier Bestandteile auf, die Kreditgeber in der Regel jeden Monat gemeinsam einziehen:
| Bestandteil | Was er abdeckt | Wie er hier berechnet wird |
|---|---|---|
| Tilgung & Zinsen | Rückzahlung des Darlehens plus die Zinsen des Kreditgebers | Standard-Tilgung über die Laufzeit |
| Grundsteuer | Kommunale Steuer auf das Haus, jährlich fällig | Kaufpreis × Steuersatz ÷ 12 |
| Gebäudeversicherung | Schützt das Haus gegen Feuer, Sturm und andere Schäden | Jahresprämie ÷ 12 |
| PMI (nicht enthalten) | Schützt den Kreditgeber bei einer Anzahlung unter 20% | Bei Bedarf separat hinzurechnen |
Warum die beworbene Rate nicht die echten Kosten sind
Anzeigen und Inserate nennen oft nur die Tilgungs- und Zinsrate, weil sie die kleinste und schmeichelhafteste Zahl ist. In Wirklichkeit legen die meisten Kreditgeber Grundsteuer und Gebäudeversicherung über ein Treuhandkonto auf Ihre Monatsrate um, ziehen jeden Monat ein Zwölftel der jeweiligen Jahresrechnung ein und zahlen sie bei Fälligkeit in Ihrem Namen.
Das heißt, der Betrag, den Sie tatsächlich jeden Monat schulden, liegt näher bei PITI als bei Tilgung und Zinsen allein. Ein Budget auf Basis der kleineren Zahl ist ein häufiger Grund, warum neue Käufer von ihrer ersten Hypothekenabrechnung überrascht sind.
Höhe der Anzahlung und PMI
Die Höhe Ihrer Anzahlung wirkt sich auf mehr aus als nur die Darlehenssumme. Unter einer Anzahlung von 20% verlangen die meisten üblichen Kreditgeber eine private Hypothekenversicherung (PMI) — zusätzliche Monatskosten, die den Kreditgeber schützen, nicht Sie, falls Sie zahlungsunfähig werden. PMI ist in der PITI-Summe dieses Rechners nicht enthalten. Planen Sie sie also separat ein, wenn Ihre Anzahlung unter 20% des Kaufpreises liegt.
20% Eigenkapital zu erreichen, sei es durch eine höhere Anzahlung oder durch Tilgung im Lauf der Zeit, ist meist der Auslöser, um die PMI streichen zu lassen. Das senkt die echte Monatsrate, obwohl die Darlehensbedingungen gleich bleiben.
Wege, Ihre Monatsrate zu senken
- Erhöhen Sie die Anzahlung, um die Darlehenssumme zu verkleinern, und vermeiden Sie die PMI ganz, wenn sie 20% überschreitet.
- Suchen Sie nach einem niedrigeren Zinssatz — schon 0,5% Unterschied verändern die Monatsrate bei einem großen Darlehen spürbar.
- Wählen Sie eine längere Laufzeit, um Tilgung und Zinsen auf mehr Monate zu verteilen, und nehmen Sie höhere Gesamtzinsen für eine niedrigere Monatsrate in Kauf.
- Vergleichen Sie Grundsteuersätze und Versicherungsangebote zwischen Häusern oder Anbietern, denn beide schwanken und kommen direkt zur Monatsrate hinzu.
- Leisten Sie nach Möglichkeit Sondertilgungen, um den verzinsten Restsaldo zu verkleinern und die über die Laufzeit gezahlten Gesamtzinsen zu senken.