Kalkulator Cicilan KPR
Perkirakan biaya bulanan penuh memiliki rumah, bukan hanya pokok dan bunga. Masukkan harga rumah, uang muka, suku bunga, tenor, tarif pajak properti, dan asuransi rumah tahunan untuk melihat total cicilan bulanan (PITI) serta berapa bunga yang Anda bayar selama masa pinjaman.
Cara kerja perhitungan ini
Jumlah pinjaman adalah harga rumah dikurangi uang muka. Jumlah itu dilunasi dengan cicilan bulanan tetap memakai rumus amortisasi standar: Cicilan = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), dengan L adalah jumlah pinjaman, r adalah suku bunga bulanan (bunga tahunan ÷ 12 ÷ 100), dan n adalah jumlah cicilan bulanan (tahun × 12).
Pajak properti diperkirakan dengan mengalikan tarif tahunan terhadap harga rumah lalu dibagi 12; asuransi rumah cukup premi tahunan dibagi 12. Menambahkan keduanya ke cicilan pokok dan bunga menghasilkan PITI — biaya bulanan KPR yang realistis.
Total bunga adalah jumlah dari bagian bunga pada setiap cicilan selama seluruh tenor: total yang dibayarkan untuk pokok dan bunga, dikurangi jumlah pinjaman awal.
Contoh perhitungan
Apa saja yang menyusun cicilan PITI Anda
PITI memecah cicilan KPR Anda menjadi empat bagian yang biasanya ditagih pemberi pinjaman bersamaan setiap bulan:
| Komponen | Yang dicakup | Cara dihitung di sini |
|---|---|---|
| Pokok & Bunga | Melunasi pinjaman itu sendiri plus biaya bunga pemberi pinjaman | Amortisasi standar selama tenor pinjaman |
| Pajak Properti | Pajak pemerintah daerah atas rumah, ditagih tahunan | Harga rumah × tarif ÷ 12 |
| Asuransi Rumah | Melindungi rumah dari kebakaran, badai, dan kerusakan lain | Premi tahunan ÷ 12 |
| PMI (tidak termasuk) | Melindungi pemberi pinjaman saat uang muka di bawah 20% | Tambahkan terpisah jika berlaku untuk Anda |
Mengapa cicilan yang diiklankan bukan biaya sebenarnya
Iklan dan daftar rumah sering hanya mencantumkan angka pokok dan bunga karena itu angka terkecil dan paling menarik. Kenyataannya, sebagian besar pemberi pinjaman memasukkan pajak properti dan asuransi rumah ke dalam cicilan bulanan Anda melalui rekening escrow, menagih seperdua belas dari setiap tagihan tahunan tiap bulan dan membayarkannya atas nama Anda saat jatuh tempo.
Artinya, jumlah yang benar-benar Anda tanggung tiap bulan lebih dekat ke PITI daripada sekadar pokok dan bunga. Menyusun anggaran berdasarkan angka yang lebih kecil adalah alasan umum pembeli baru terkejut oleh tagihan KPR pertama mereka.
Besaran uang muka dan PMI
Besaran uang muka Anda memengaruhi lebih dari sekadar jumlah pinjaman. Di bawah uang muka 20%, sebagian besar pemberi pinjaman konvensional mensyaratkan asuransi hipotek swasta (PMI), biaya bulanan ekstra yang melindungi pemberi pinjaman — bukan Anda — jika terjadi gagal bayar. PMI tidak termasuk dalam total PITI kalkulator ini, jadi anggarkan terpisah bila uang muka Anda kurang dari 20% harga rumah.
Mencapai ekuitas 20%, baik lewat uang muka lebih besar maupun melunasi pinjaman seiring waktu, biasanya menjadi pemicu penghapusan PMI, yang menurunkan cicilan bulanan sebenarnya meski syarat pinjaman tetap sama.
Cara menurunkan cicilan bulanan Anda
- Tambah uang muka untuk mengecilkan jumlah pinjaman dan, jika melewati 20%, menghindari PMI sepenuhnya.
- Cari suku bunga lebih rendah — selisih 0,5% saja sudah mengubah cicilan bulanan secara berarti pada pinjaman besar.
- Pilih tenor lebih panjang untuk menyebar pokok dan bunga ke lebih banyak bulan, dengan menerima total bunga lebih besar demi cicilan bulanan yang lebih rendah.
- Bandingkan tarif pajak properti dan penawaran asuransi antar rumah atau penyedia, karena keduanya bervariasi dan langsung menambah total bulanan.
- Lakukan pembayaran pokok tambahan bila memungkinkan untuk mengecilkan saldo yang dikenai bunga, sehingga memangkas total bunga yang dibayar selama tenor.