원리금 상환 스케줄 계산기 (월별 상환표 전체)

이 계산의 원리

월 상환액은 원리금균등 공식으로 고정됩니다: 상환액 = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). P는 대출금, r은 월 이자율(연이율 ÷ 12 ÷ 100), n은 총 개월 수입니다. 상환액 자체는 변하지 않고, 그 안의 원금·이자 비율만 매달 바뀝니다.

매달 이자는 그 시점의 남은 잔액에 붙습니다(잔액 × r). 상환액에서 이자를 뺀 나머지가 원금을 줄입니다. 잔액이 줄어들면 다음 달 이자가 조금 작아지고, 같은 상환액에서 원금 몫이 조금 커집니다.

그래서 초반에는 갚아도 줄지 않는 느낌이 듭니다. 연 4.2% 30년 대출의 첫 회차는 약 70%가 이자이며, 원금이 이자를 넘어서는 교차 시점은 대략 12년째에 옵니다.

추가 상환액은 전액 원금에서 차감되므로, 그 금액만큼 잔액이 줄어드는 데 그치지 않고 그 금액이 앞으로 발생시킬 모든 이자까지 없앱니다. 절감액이 복리로 쌓이기 때문에 작은 추가 상환이 기대보다 훨씬 크게 기간을 단축합니다.

예제로 이해하기

상환표가 드러내는 것, 월 상환액이 감추는 것

월 상환액이 같은 두 대출의 총비용이 크게 다를 수 있고, 그 이유는 상환표에서만 보입니다. 아래 표는 3억원을 연 4.2%, 30년으로 빌렸을 때 시점별로 잔액이 실제로 얼마나 줄었는지 보여줍니다.

추가 상환: 작은 입력, 불균형하게 큰 결과

추가 상환이 기대 이상의 효과를 내는 이유는 현재의 원금만 줄이는 게 아니라 미래의 이자를 없애기 때문입니다. 연 4.2% 대출의 1회차에 30만원을 더 갚으면, 그 30만원이 앞으로 29년간 발생시킬 모든 이자가 사라집니다. 그래서 매달 30만원, 22년간 총 7,900만원을 더 넣으면 이자가 6,500만원 줄고 상환이 8년 빨라집니다.

금액보다 시점이 중요합니다. 같은 금액을 1년차에 넣으면 20년차에 넣을 때보다 몇 배의 이자를 아낍니다. 취소할 수 있는 미래 이자가 훨씬 많이 남아 있기 때문입니다. 추가 상환을 일정 기간만 할 수 있다면 가능한 한 앞쪽에 몰아넣는 것이 항상 유리합니다. 단 국내 대출은 3년 이내 중도상환수수료가 있는 경우가 많으므로, 수수료 부담이 사라지는 시점과 이자 절감액을 비교해 순서를 정하세요.

내 상환표를 읽는 세 가지 관점

이 계산기가 만든 표에서 확인할 것이 세 가지 있습니다. 첫째, 원금이 이자를 넘어서는 교차 회차를 찾으세요. 대출이 내 편으로 돌아서는 지점입니다. 둘째, 만기가 아니라 실제로 집을 팔거나 대출을 갈아탈 것으로 예상되는 시점의 잔액을 보세요. 30년 후 총액이 아니라 그 숫자가 내 순자산을 결정합니다. 셋째, 총이자를 대출 원금과 비교하세요. 금리가 높거나 기간이 길어 이자가 원금에 가까워진다면 만기 단축이나 추가 상환을 진지하게 검토할 만합니다.

그다음 은행 상환 스케줄과 대조해 보세요. 정당한 이유로 조금 다를 수 있습니다. 은행에 따라 실제 일수(365일 기준)로 이자를 계산하고, 첫 회차는 대출 실행일에 따라 한 달보다 길거나 짧으며, 인지세나 보증료 같은 부대비용은 상환표 바깥에 있습니다. 회차별로 몇 천원 차이는 정상이지만 잔액이 다르다면 은행에 문의할 사안입니다.