주택담보대출(모기지) 상환금 계산기
원리금만이 아니라 내 집 마련의 진짜 월 부담을 계산합니다. 주택 가격, 계약금(다운페이먼트), 이자율, 대출 기간, 재산세율, 연간 주택보험료를 입력하면 총 월 상환금(PITI)과 대출 기간 전체에 걸친 총 이자를 확인할 수 있습니다.
이 계산의 원리
대출 금액은 주택 가격에서 계약금을 뺀 값입니다. 이 금액은 표준 원리금균등 공식으로 매월 동일한 금액을 상환합니다: 상환금 = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ). L은 대출 금액, r은 월 이자율(연이자율 ÷ 12 ÷ 100), n은 총 상환 횟수(연수 × 12)입니다.
재산세는 연간 세율을 주택 가격에 곱한 뒤 12로 나눠 월 단위로 추정하고, 주택보험은 연간 보험료를 12로 나눈 값입니다. 이 두 금액을 원리금 상환액에 더하면 PITI, 즉 실제에 가까운 월 주택담보대출 비용이 됩니다.
총 이자는 전체 상환 기간 동안 낸 모든 상환금 중 이자에 해당하는 부분의 합입니다. 즉 원리금으로 낸 총액에서 처음 대출 금액을 뺀 값입니다.
예제로 이해하기
PITI 상환금을 구성하는 네 가지
PITI는 대출기관이 보통 매월 함께 걷는 네 가지 항목으로 상환금을 나눕니다:
| 구성 요소 | 내용 | 이 계산기의 산출 방식 |
|---|---|---|
| 원금 & 이자 | 대출 자체의 상환과 이자 비용 | 대출 기간에 걸친 표준 원리금균등 상환 |
| 재산세 | 지방정부가 부과하는 연간 주택세 | 주택 가격 × 세율 ÷ 12 |
| 주택보험 | 화재·풍수해 등으로부터 주택을 보호 | 연간 보험료 ÷ 12 |
| PMI (미포함) | 계약금이 20% 미만일 때 대출기관을 보호 | 해당 시 별도로 추가 |
광고에 나온 상환금이 진짜 비용이 아닌 이유
광고나 매물 정보는 가장 작고 매력적인 숫자인 원리금만 표시하는 경우가 많습니다. 실제로는 대부분의 대출기관이 재산세와 주택보험을 에스크로 계좌를 통해 월 상환금에 포함시켜, 연간 청구액의 12분의 1씩 매달 걷고 납부일에 대신 납부합니다.
즉 실제로 매달 내야 하는 금액은 원리금 하나가 아니라 PITI에 가깝습니다. 작은 숫자만 보고 예산을 세우면 첫 상환 고지서를 받고 놀라는 경우가 흔합니다.
계약금 규모와 PMI
계약금의 크기는 대출 금액뿐 아니라 다른 것에도 영향을 줍니다. 계약금이 20% 미만이면 대부분의 일반 대출은 민간 모기지보험(PMI) 가입을 요구하는데, 이는 채무불이행 시 당신이 아니라 대출기관을 보호하는 추가 월 비용입니다. 이 계산기의 PITI 총액에는 PMI가 포함되지 않으므로 계약금이 20% 미만이라면 별도로 예산에 반영하세요.
계약금을 늘리거나 시간이 지나 대출을 상환해 지분이 20%에 도달하면 보통 PMI를 해지할 수 있어, 대출 조건은 그대로여도 실제 월 상환금이 낮아집니다.
월 상환금을 낮추는 방법
- 계약금을 늘려 대출 금액을 줄이고, 20%를 넘기면 PMI를 아예 피할 수 있습니다.
- 더 낮은 이자율을 찾아보세요 — 큰 대출에서는 0.5% 차이도 월 상환금에 의미 있는 영향을 줍니다.
- 기간을 늘려 원리금을 더 많은 회차로 나누면 월 부담은 줄지만 총 이자는 늘어난다는 점을 감안하세요.
- 주택 간, 보험사 간 재산세율과 보험료를 비교하세요. 둘 다 편차가 크고 월 총액에 직접 더해집니다.
- 가능할 때 원금을 추가로 상환하면 이자가 붙는 잔액이 줄어 대출 기간 총 이자를 줄일 수 있습니다.