캡레이트 계산기 (순영업이익 ÷ 자산가치)
캡레이트는 순영업이익(NOI)을 현재 가치(또는 매입가)로 나눈 값입니다. 가치 10억에 NOI 5천만 원이면 5%입니다. 부채를 빼기 전의 수익률 스냅샷이며, 주담대 상환액이나 레버리지 후 현금수익률이 아닙니다.
캡레이트5%
단순 회수 연수 (가치 ÷ NOI)20
사용한 NOI50,000,000
사용한 가치1,000,000,000
이 계산의 원리
캡레이트(%) = (NOI ÷ 가치) × 100. NOI는 임대료 등 영업수익에서 영업비용을 뺀 금액으로, 대출 원리금과 소득세 전입니다.
단순 회수 연수 = 가치 ÷ NOI (NOI가 양수일 때). 캡레이트의 역수이며 성장·공실·CapEx는 무시합니다.
대출 도구가 아닙니다. 금리·원리금은 주담대·대출 계산기를 쓰세요.
같은 유형·같은 시장끼리만 비교하세요. 캡레이트가 높다고 더 좋은 건물이라는 뜻은 아닙니다.
예제로 이해하기
NOI 5천만 원, 가치 10억 → 캡레이트 5%, 단순 회수 20년. NOI가 1억이면 10%입니다.
자주 묻는 질문
NOI가 현금흐름인가요?
아닙니다. 대출 후 현금흐름은 원리금을 뺍니다. 캡레이트는 대출이 다른 자산을 비교하려고 부채를 빼지 않습니다.
호가와 감정가 중 무엇을?
목적에 맞는 가치를 넣으세요. 매입 검토는 호가, 시장 캡은 실거래·감정. 섞으면 %가 흐려집니다.
공실은요?
NOI에 이미 반영했을 때만입니다. 이 공식은 공실률을 따로 빼 주지 않습니다.
현금수익률과 차이는?
현금수익률은 세후·대출 후 현금을 자기자본으로 나눕니다. 캡레이트는 NOI를 자산 전체 가치로 나눕니다.
한국 임대수익률과 같나요?
광고 임대수익률은 종종 총임대료 ÷ 가격입니다. 캡레이트는 비용 후 NOI가 필요합니다.
저장되나요?
아니요. 브라우저에서만 계산합니다.
본 도구는 일반 정보 제공용입니다. 중요한 수치는 별도로 확인하세요. · 최종 검토일: 2026년 8월 25일