Calculadora de cuota hipotecaria mensual
Estima el coste mensual completo de tener una vivienda, no solo el capital y los intereses. Introduce el precio de la vivienda, la entrada, el tipo de interés, el plazo, el tipo del impuesto sobre la propiedad y el seguro de hogar anual para ver tu cuota mensual total (PITI) y cuántos intereses pagarás durante toda la vida del préstamo.
Cómo funciona este cálculo
El importe del préstamo es el precio de la vivienda menos la entrada. Esa cantidad se devuelve con cuotas mensuales fijas mediante la fórmula de amortización estándar: Cuota = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), donde L es el importe del préstamo, r es el tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12 ÷ 100) y n es el número de cuotas mensuales (años × 12).
El impuesto sobre la propiedad se estima aplicando el tipo anual al precio de la vivienda y dividiendo entre 12; el seguro de hogar es simplemente la prima anual dividida entre 12. Al sumar estos dos a la cuota de capital e intereses se obtiene el PITI: el coste mensual realista de la hipoteca.
Los intereses totales son la suma de la parte de intereses de cada cuota durante todo el plazo: el total pagado en concepto de capital e intereses, menos el importe original del préstamo.
Ejemplo resuelto
Qué compone tu cuota PITI
El PITI divide tu cuota hipotecaria en los cuatro elementos que los prestamistas suelen cobrar juntos cada mes:
| Componente | Qué cubre | Cómo se calcula aquí |
|---|---|---|
| Capital e intereses | Devuelve el préstamo en sí más el interés del prestamista | Amortización estándar durante el plazo del préstamo |
| Impuesto sobre la propiedad | Impuesto del gobierno local sobre la vivienda, facturado anualmente | Precio de la vivienda × tipo ÷ 12 |
| Seguro de hogar | Protege la vivienda frente a incendio, tormenta y otros daños | Prima anual ÷ 12 |
| PMI (no incluido) | Protege al prestamista cuando la entrada es inferior al 20% | Añádelo por separado si te corresponde |
Por qué la cuota anunciada no es el coste real
Los anuncios y las ofertas suelen citar solo la cifra de capital e intereses porque es la más baja y atractiva. En realidad, la mayoría de los prestamistas incorporan el impuesto sobre la propiedad y el seguro de hogar a tu cuota mensual mediante una cuenta de depósito, cobrando cada mes una doceava parte de cada factura anual y pagándolas en tu nombre cuando vencen.
Eso significa que la cantidad que realmente debes cada mes se acerca más al PITI que al capital e intereses por sí solos. Presupuestar con la cifra más baja es un motivo habitual de que los nuevos compradores se sorprendan con su primer recibo de la hipoteca.
Tamaño de la entrada y PMI
El tamaño de tu entrada afecta a más cosas que el importe del préstamo. Por debajo de una entrada del 20%, la mayoría de los prestamistas convencionales exigen un seguro hipotecario privado (PMI), un coste mensual adicional que protege al prestamista —no a ti— en caso de impago. El PMI no está incluido en el total PITI de esta calculadora, así que presupuéstalo aparte si tu entrada es inferior al 20% del precio de la vivienda.
Alcanzar el 20% de valor neto, ya sea con una entrada mayor o amortizando el préstamo con el tiempo, suele ser el detonante para retirar el PMI, lo que reduce la cuota mensual real aunque las condiciones del préstamo sigan iguales.
Formas de reducir tu cuota mensual
- Aumenta la entrada para reducir el importe del préstamo y, si supera el 20%, evitar por completo el PMI.
- Busca un tipo de interés más bajo: incluso una diferencia del 0,5% cambia de forma apreciable la cuota mensual en un préstamo grande.
- Elige un plazo más largo para repartir el capital y los intereses en más meses, aceptando más intereses totales a cambio de una cuota mensual más baja.
- Compara los tipos del impuesto sobre la propiedad y los presupuestos de seguro entre viviendas o compañías, ya que ambos varían y se suman directamente al total mensual.
- Realiza amortizaciones anticipadas de capital cuando puedas para reducir el saldo sobre el que se cobran intereses y recortar el interés total pagado durante el plazo.