Calculateur de mensualité de prêt immobilier
Estimez le coût mensuel complet d’un logement, pas seulement le capital et les intérêts. Saisissez le prix du bien, l’apport, le taux d’intérêt, la durée du prêt, le taux de taxe foncière et l’assurance habitation annuelle pour voir votre mensualité totale (PITI) et le montant des intérêts payés sur toute la durée du prêt.
Comment fonctionne ce calcul
Le montant du prêt correspond au prix du bien moins l’apport. Cette somme est remboursée par des mensualités fixes selon la formule d’amortissement standard : Mensualité = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), où L est le montant du prêt, r le taux d’intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100) et n le nombre de mensualités (années × 12).
La taxe foncière est estimée en appliquant le taux annuel au prix du bien puis en divisant par 12 ; l’assurance habitation correspond simplement à la prime annuelle divisée par 12. En ajoutant ces deux montants à la mensualité de capital et d’intérêts, on obtient le PITI — le coût mensuel réaliste du crédit.
Les intérêts totaux sont la somme de la part d’intérêts de chaque mensualité sur toute la durée : le total versé au titre du capital et des intérêts, moins le montant initial du prêt.
Exemple chiffré
Ce qui compose votre mensualité PITI
Le PITI décompose votre mensualité de crédit en quatre éléments que les prêteurs prélèvent généralement ensemble chaque mois :
| Élément | Ce qu’il couvre | Comment il est calculé ici |
|---|---|---|
| Capital et intérêts | Rembourse le prêt lui-même plus les intérêts du prêteur | Amortissement standard sur la durée du prêt |
| Taxe foncière | Impôt local sur le logement, facturé chaque année | Prix du bien × taux ÷ 12 |
| Assurance habitation | Protège le logement contre l’incendie, la tempête et d’autres dommages | Prime annuelle ÷ 12 |
| PMI (non incluse) | Protège le prêteur quand l’apport est inférieur à 20% | À ajouter séparément si elle s’applique |
Pourquoi la mensualité affichée n’est pas le vrai coût
Les publicités et annonces ne citent souvent que le montant du capital et des intérêts, car c’est le chiffre le plus bas et le plus flatteur. En réalité, la plupart des prêteurs intègrent la taxe foncière et l’assurance habitation dans votre mensualité via un compte séquestre, prélevant chaque mois un douzième de chaque facture annuelle et les réglant en votre nom à l’échéance.
Cela signifie que la somme réellement due chaque mois est plus proche du PITI que du seul capital et intérêts. Bâtir un budget sur le chiffre le plus bas explique souvent pourquoi les nouveaux acheteurs sont surpris par leur premier relevé de prêt.
Montant de l’apport et PMI
Le montant de votre apport influe sur plus que le seul montant du prêt. En dessous de 20% d’apport, la plupart des prêteurs classiques exigent une assurance de prêt privée (PMI), un coût mensuel supplémentaire qui protège le prêteur — pas vous — en cas de défaut. La PMI n’est pas incluse dans le total PITI de ce calculateur : prévoyez-la donc séparément si votre apport est inférieur à 20% du prix du bien.
Atteindre 20% de valeur nette, par un apport plus élevé ou en remboursant le prêt au fil du temps, déclenche généralement la suppression de la PMI, ce qui abaisse la vraie mensualité même si les conditions du prêt restent identiques.
Comment réduire votre mensualité
- Augmentez l’apport pour réduire le montant du prêt et, s’il dépasse 20%, éviter totalement la PMI.
- Recherchez un taux d’intérêt plus bas — même 0,5% d’écart change sensiblement la mensualité sur un gros prêt.
- Choisissez une durée plus longue pour répartir le capital et les intérêts sur davantage de mois, en acceptant plus d’intérêts totaux contre une mensualité plus basse.
- Comparez les taux de taxe foncière et les devis d’assurance entre biens ou fournisseurs, car les deux varient et s’ajoutent directement au total mensuel.
- Effectuez des remboursements anticipés de capital quand c’est possible pour réduire le solde sur lequel courent les intérêts et diminuer les intérêts totaux payés sur la durée.