住宅ローン返済額シミュレーター
元金と利息だけでなく、マイホームを持つ本当の毎月コストを試算します。物件価格、頭金、金利、返済期間、固定資産税率、年間の火災保険料を入力すると、毎月の総返済額（PITI）と返済期間全体で支払う利息の合計がわかります。
この計算の仕組み
借入額は物件価格から頭金を差し引いた金額です。この金額を標準的な元利均等返済の式で毎月一定額ずつ返済します：返済額 = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)。Lは借入額、rは月利（年利 ÷ 12 ÷ 100）、nは返済回数（年数 × 12）です。
固定資産税は年間税率を物件価格に掛けて12で割って月額に換算し、火災保険は年間保険料を12で割ります。この2つを元利返済額に加えるとPITI、つまり住宅ローンの現実的な毎月コストになります。
総利息は返済期間全体の各返済に含まれる利息部分の合計です。つまり元金と利息として支払った総額から、当初の借入額を差し引いた金額です。
計算例
PITI返済額を構成する4つの要素
PITIは、金融機関が通常毎月まとめて徴収する4つの要素に返済額を分解します：
| 構成要素 | 内容 | この計算機での算出方法 |
|---|---|---|
| 元金 & 利息 | ローン自体の返済と金融機関の利息 | 返済期間にわたる標準的な元利均等返済 |
| 固定資産税 | 地方自治体が課す年間の住宅税 | 物件価格 × 税率 ÷ 12 |
| 火災保険 | 火災・風水害などから住宅を守る | 年間保険料 ÷ 12 |
| PMI（非含む） | 頭金が20%未満のとき金融機関を保護 | 該当する場合は別途加算 |
広告の返済額が本当のコストではない理由
広告や物件情報は、最も小さく魅力的に見える元利返済額だけを掲げることがよくあります。実際には、多くの金融機関が固定資産税と火災保険をエスクロー口座を通じて毎月の返済額に組み込み、年間請求額の12分の1を毎月徴収し、期日に代わりに支払います。
つまり実際に毎月支払う金額は、元利返済単独よりPITIに近いのです。小さい数字だけで予算を立てると、新規購入者が最初のローン明細を見て驚く原因になりがちです。
頭金の大きさとPMI
頭金の大きさは借入額だけでなく、それ以上に影響します。頭金が20%未満だと、多くの一般的な金融機関は民間住宅ローン保険（PMI）を求めます。これは債務不履行の際にあなたではなく金融機関を守る追加の毎月コストです。この計算機のPITI総額にPMIは含まれないため、頭金が物件価格の20%未満なら別途予算に見込んでください。
頭金を増やす、または時間をかけてローンを返済して持分が20%に達すると、通常はPMIを外せるようになり、ローン条件が同じでも実際の毎月返済額が下がります。
毎月の返済額を下げる方法
- 頭金を増やして借入額を減らし、20%を超えればPMIを完全に回避します。
- より低い金利を探しましょう。大きなローンでは0.5%の差でも毎月の返済額に意味のある差が出ます。
- 返済期間を長くすると元利をより多くの回数に分けられ、毎月の負担は下がりますが総利息は増える点を踏まえましょう。
- 物件間・保険会社間で固定資産税率と保険料を比較しましょう。どちらも差が大きく、毎月の総額に直接加算されます。
- 可能なときに元金を繰り上げ返済すると利息のかかる残高が減り、返済期間の総利息を減らせます。