Calculadora de prestação do financiamento imobiliário
Estime o custo mensal completo de ter um imóvel, não apenas amortização e juros. Informe o preço do imóvel, a entrada, a taxa de juros, o prazo, a alíquota do imposto sobre o imóvel e o seguro residencial anual para ver sua prestação mensal total (PITI) e quanto de juros você pagará ao longo de todo o financiamento.
Como este cálculo funciona
O valor do financiamento é o preço do imóvel menos a entrada. Esse valor é quitado com prestações mensais fixas pela fórmula de amortização padrão: Prestação = L × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), em que L é o valor financiado, r é a taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12 ÷ 100) e n é o número de prestações mensais (anos × 12).
O imposto sobre o imóvel é estimado aplicando a alíquota anual ao preço do imóvel e dividindo por 12; o seguro residencial é simplesmente o prêmio anual dividido por 12. Somando esses dois à prestação de amortização e juros, obtém-se o PITI — o custo mensal realista do financiamento.
O total de juros é a soma da parcela de juros de cada prestação ao longo de todo o prazo: o total pago em amortização e juros, menos o valor originalmente financiado.
Exemplo resolvido
O que compõe sua prestação PITI
O PITI divide sua prestação do financiamento nos quatro itens que os credores costumam cobrar juntos todo mês:
| Componente | O que cobre | Como é calculado aqui |
|---|---|---|
| Amortização e juros | Quita o financiamento em si mais os juros do credor | Amortização padrão ao longo do prazo |
| Imposto sobre o imóvel | Imposto do governo local sobre o imóvel, cobrado anualmente | Preço do imóvel × alíquota ÷ 12 |
| Seguro residencial | Protege o imóvel contra incêndio, tempestade e outros danos | Prêmio anual ÷ 12 |
| PMI (não incluído) | Protege o credor quando a entrada é inferior a 20% | Some à parte, se for o seu caso |
Por que a prestação anunciada não é o custo real
Anúncios e ofertas costumam citar apenas o valor de amortização e juros porque é o número menor e mais atraente. Na prática, a maioria dos credores embute o imposto sobre o imóvel e o seguro residencial na sua prestação mensal por meio de uma conta de custódia, cobrando todo mês um doze avos de cada conta anual e pagando-as em seu nome no vencimento.
Isso significa que o valor que você realmente deve a cada mês está mais próximo do PITI do que da amortização e juros isolados. Fazer o orçamento com base no número menor é um motivo comum de novos compradores se surpreenderem com o primeiro boleto do financiamento.
Tamanho da entrada e PMI
O tamanho da sua entrada afeta mais do que apenas o valor financiado. Abaixo de uma entrada de 20%, a maioria dos credores convencionais exige um seguro hipotecário privado (PMI), um custo mensal extra que protege o credor — não você — em caso de inadimplência. O PMI não está incluído no total PITI desta calculadora, então reserve orçamento à parte se sua entrada for inferior a 20% do preço do imóvel.
Atingir 20% de patrimônio, seja com uma entrada maior ou amortizando o financiamento ao longo do tempo, costuma ser o gatilho para retirar o PMI, o que reduz a prestação mensal real mesmo que as condições do financiamento permaneçam iguais.
Formas de reduzir sua prestação mensal
- Aumente a entrada para reduzir o valor financiado e, se ultrapassar 20%, evitar o PMI por completo.
- Procure uma taxa de juros mais baixa — mesmo uma diferença de 0,5% muda de forma significativa a prestação em um financiamento grande.
- Escolha um prazo mais longo para distribuir amortização e juros em mais meses, aceitando mais juros totais em troca de uma prestação mensal menor.
- Compare alíquotas de imposto sobre o imóvel e cotações de seguro entre imóveis ou seguradoras, pois ambos variam e somam-se diretamente ao total mensal.
- Faça amortizações extras quando possível para reduzir o saldo sobre o qual incidem juros, cortando o total de juros pago no prazo.